Alors que les effets de la crise sanitaire se dissipaient peu à peu et que l’octroi des crédits immobiliers repartait à la hausse, de nouveaux événements sont venu bousculer l’actualité. Reprise de la pandémie, décisions du HCSF ou encore inflation pour ne que citer que ces facteurs, ont mené non seulement mener à une baisse flagrante du pouvoir d’achat des français mais aussi à une remontée des taux de crédit.
Il y a encore quelques mois, les taux de crédit immobilier à Toulouse étaient au plus bas. Conséquence : beaucoup de ménages se sont dit que c’était le bon moment pour acheter. La demande répondait plus que présente, tandis que l’offre se raréfiait. Aujourd’hui, les prix de l’immobilier dans le neuf comme dans l’ancien à Toulouse atteignent des sommets et les taux de crédit deviennent de moins en moins avantageux. Décryptage sur la situation.
2021 : une année record pour l’immobilier toulousain
En 2021, le marché immobilier toulousain a littéralement explosé. Selon le vice-président de la chambre des notaires de la Cour d’Appel de Toulouse “c’est du jamais vu, un record historique”. Le volume des ventes a progressé de 12 % et les prix des maisons et appartements dans la ville et la métropole ont considérablement augmenté :
- + 7 % pour les appartements anciens
- + 3 % pour les appartements neufs
- + 8,4 % pour les maisons
- + 5 % pour les terrains
Il faut dire que la conjoncture était particulièrement propice à la concrétisation d’un projet immobilier. Il y avait de l’offre, les taux de crédit immobiliers étaient bas et les conditions d’octroi favorables, particulièrement en fin d’année. Grâce aux nombreuses aides à l’achat disponibles, même les ménages les plus modestes pouvaient prétendre à l’accession à la propriété. Pour se faire une idée, voici la comparaison des taux de crédit en décembre 2020 et 2021.
| Mois | 15 ans | 20 ans | 25 ans |
|---|---|---|---|
| Décembre 2020 | 1,04 % | 1,15 % | 1,47 % |
| Décembre 2021 | 0,89 % | 1 % | 1,23 % |
Les taux de crédit immobilier à Toulouse soumis à l’inflation
Depuis le début de l’année 2022, la situation est bien différente. L’inflation ne cesse de grimper et a culminé à 4,5 % au mois de mars 2022 selon l’Insee. Tous les prix des produits à la consommation ont augmenté : énergie, alimentaire, carburant, services, etc… Pour comparaison, un an en arrière, en mars 2021, l’inflation n’était que de 1,1 %, soit une hausse constatée de 3,4 %.
Tout naturellement, les taux des crédits immobiliers ont suivi la tendance. Ils ont augmenté de 0,15 à 0,45 % selon la durée d’emprunt. Que ce soit en raison de la situation géopolitique actuelle ou de l’inflation, les OAT ont dépassé les 1 %.
Globalement, les taux de crédit immobilier ont augmenté en moyenne de 0,10 % par rapport au mois de février. À Toulouse, voici l’évolution mensuelle des taux de crédit depuis le début de l’année.
| Mois | 15 ans | 20 ans | 25 ans |
|---|---|---|---|
| Janvier 2022 | 0,83 % | 1,02 % | 1,24 % |
| Février 2022 | 0,98 % | 0,99 % | 1,21 % |
| Mars 2022 | 0,89 % | 1,16 % | 1,32 % |
Est-ce le bon moment de contracter un crédit immobilier à Toulouse ?
Le scénario le plus probable serait le maintien de la hausse des taux. Avec la situation actuelle, les organismes bancaires ne prendront aucun risque. Cependant, on ne peut que conseiller aux demandeurs de ne pas trop attendre pour rechercher un financement. Sinon quoi, les taux de crédit immobiliers atteindront de véritables sommets et il deviendra très difficile d’emprunter.
Malgré la conjoncture actuelle, elle reste tout fait favorable à l’immobilier et plus spécifiquement à l’immobilier neuf à Toulouse. De nombreux programmes continuent de se construire dans les quartiers dynamiques et attractifs de la ville tels que Saint-Cyprien, Montaudran ou encore Croix-Daurade. Le constat est identique dans toute la métropole toulousaine. D’ailleurs, l’accession à la propriété des ménages résidant dans la ville est vivement encouragée par la municipalité. Elle propose un prêt sans intérêts appelé le “Pass Accession Toulousain”.
La Ville de Toulouse propose le Pass Accession Toulousain
Le Pass Accession Toulousain ou PAT est une aide au financement sans intérêts allant jusqu’à 10 000 €, remboursable sur 10, 12 ou 15 ans. Destiné aux primo-accédants toulousains, il s’adresse aux ménages ayant des revenus modestes à intermédiaires. À savoir que les personnes en situation de handicap, séparées ou divorcées peuvent également en profiter, même si elles ont déjà été propriétaire d’un logement auparavant.
Le montant du prêt est de 6 000 € pour un logement du parc ancien de plus de 5 ans et de 10 000 € pour un logement neuf se situant uniquement dans l’un des 12 quartiers inscrits dans le Contrat de Ville, à savoir :
- Grand Mirail – Mirail Université,Reynerie, Bellefontaine // Milan, Bagatelle, La Faourette, Papus, Tabar, Bordelongue
- Les Pradettes
- Arènes
- Cépière-Beauregard
- Izards – La Vache
- Bourbaki
- Negreneys
- La Gloire
- Soupetard
- Empalot
- Bréguet-Lecrivain
- Maraîchers à Toulouse
Comme beaucoup d’autres prêts aidés, le Pass Accession Toulousain est cumulable avec d’autres aides au financement comme le PTZ. Il est également soumis à un plafond de ressources. Ainsi, pour en bénéficier, les ménages acquéreurs ne doivent pas percevoir des revenus supérieurs à ceux du barème fixé :
| Composition du foyer | Revenu fiscal de référence |
|---|---|
| 1 personne | 30 000 € |
| 2 personnes | 42 000 € |
| 3 personnes | 51 000 € |
| 4 personnes | 60 000 € |
| 5 personnes | 69 000 € |
| 6 personnes | 78 000 € |
| 7 personnes | 87 000 € |
| 8 personnes et plus | 96 000 € |
Le profil des emprunteurs toulousains
Récemment, la société de courtage en prêt immobilier CAFPI a dressé le portrait-robot des emprunteurs toulousains. Âge moyen, montant emprunté, objet du projet ou durée de crédit. Autant de critères qui permettent de savoir ce que les accédants à la propriété et les investisseurs achètent dans la Ville Rose. L’étude fait une nette distinction entre les primo-accédants et les investisseurs qui ont un profil radicalement opposé.
Qui sont les primo-accédants qui empruntent à Toulouse ?
En 5 ans, les prix de l’immobilier à Toulouse ont connu une augmentation de près de 16 %. Par conséquent, les primo-accédants ont dû revoir leur enveloppe budgétaire à la hausse, sans quoi ils devaient renoncer à quelques mètres carrés. En 2014, le budget moyen des premiers accédants à la propriété était de 170 600 €. En 2019, il était de 213 900 €. Sur la même période, l’apport personnel s’est vu réduit de presque 10 %. Les ménages disposaient d’un taux d’apport moyen de 22 % en 2014 contre 13 % en 2019.
De manière générale, les primo-accédants toulousains ont une trentaine d’année, ne sont pas mariés et n’ont pas encore d’enfants. Les projets concernent aussi bien les maisons que les appartements et ils sont réalisés à 55 % en couple. Le montant emprunté avec apport personnel est de 214 000 € sur 23,5 ans.
Qui sont les investisseurs qui empruntent à Toulouse ?
Le portrait des investisseurs immobiliers à Toulouse reste stable depuis quelques années. Ce sont principalement des cadres, quarantenaires, avec des revenus élevés et investissant surtout dans l’immobilier neuf pour pouvoir profiter de la défiscalisation grâce à la loi Pinel. Seulement 16 % des investissements sont réalisés dans l’ancien et 4 % concernent des maisons.
Comme pour les primo-accédants, l’achat en couple ou seul est équilibré. Le montant du crédit immobilier en tenant compte de l’apport est cependant lui plus élevé. Il est de 195 000 €. La grande différence c’est surtout la provenance des investisseurs. Plus de la moitié investissent depuis la région parisienne.
Comment obtenir les meilleurs taux de crédit à Toulouse ?
Comparer les offres des banques et réaliser des simulations restent les meilleures solutions pour bénéficier des taux de crédit attractifs. Bien que cela demande du temps, la recherche d’un financement immobilier peut être confiée à un professionnel du domaine : un courtier en crédit immobilier.
Expert de la négociation, le courtier en prêt immobilier a pour objectif de dénicher la meilleure offre de financement à ses clients. Son expérience et son réseau permettre de trouver un organisme bancaire qui corresponde aux attentes et aux besoins du client. Il joue le rôle d’intermédiaire.