sam. Août 13th, 2022

Être propriétaire d’un bien immobilier en Pinel à Nantes implique diverses responsabilités. Plusieurs obligations sont à respecter pour ne pas faire face à des sanctions. Voyons ensemble les points sur lesquels il va falloir se concentrer en tant que propriétaire-bailleur, dans l’encadrement de la loi ALUR (loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové).

Les principales obligations du propriétaire d’un bien Pinel à Nantes

 

En choisissant la loi Pinel pour un investissement immobilier, le propriétaire pourra bénéficier d’une réduction d’impôt plus ou moins conséquente en fonction de la durée d’engagement choisie. Cette réduction est fixée à 12 % du coût total de l’investissement pour une durée d’engagement de 6 ans, à 18 % pour une durée de 9 ans et à 21 % pour une durée de 12 ans jusqu’au 1er janvier 2023. Une fois que le propriétaire aura rempli toutes les conditions listées par la loi Pinel, il devra respecter les obligations qui le lie à son locataire.

Louer un appartement décent

C’est une des règles d’or à respecter lorsque l’on parle d’investissement locatif . Le locataire doit pouvoir s’installer dans un logement décent. Ce terme est assez courant dans l’univers de l’immobilier. Un appartement décent répond à diverses caractéristiques précises portant sur la surface minimale du logement, la sécurité qu’il offre et la qualité des équipements.

La surface d’un appartement en loi Pinel doit être supérieure à 9 m², avec une hauteur sous plafond supérieure à 2,20 mètres. Par ailleurs, le locataire devra en faire sa résidence principale. Il est important de préciser qu’un appartement de 20 m² peut être accepté en dehors de Paris, même s’il ne respecte pas les critères précédemment cités.

Le propriétaire devra également faire tout pour que le logement soit bien équipé. Ainsi, le locataire devra y retrouver un bon système de chauffage, de l’eau chaude, une cuisine, une douche ou une baignoire et des toilettes fonctionnelles.

Un logement mis en location doit également être un endroit sûr pour les résidents. L’état général de l’appartement et du bâtiment ne doit pas présenter de danger pour les occupants, sur le court comme sur le long terme. Parmi les équipements de sécurité à installer, on citera notamment le détecteur de fumée, le système de renouvellement d’air ou encore les garde-corps.

Le propriétaire d’un logement loué en loi Pinel à Nantes doit également s’assurer qu’il n’y a plus aucune trace de nuisibles ou de parasites dans le logement qu’il souhaite louer. Par ailleurs, un logement « décent » doit aussi proposer de très bonnes performances énergétiques, avec toutes les installations nécessaires et conformes aux normes en vigueur.

Proposer un logement en bon état

Le propriétaire a l’obligation de réaliser des travaux de rénovation dans son appartement avant que le locataire n’emménage. Toutes les réparations concernant les gros travaux ou les travaux de finition doivent être réalisées si l’on veut louer un logement. Avec les normes et les lois en constante évolution, il est important de se tenir à jour et d’effectuer les rénovations nécessaires.

Si un appartement n’est pas correctement rénové, mais que l’on peut tout de même le qualifier de « décent », le locataire peut s’engager à réaliser les travaux. Toutefois, selon les termes du contrat signé entre les deux parties, le coût de ces travaux peut être déduit du loyer du locataire pendant une période déterminée. Le bail doit contenir les détails de cette option.

Les travaux d’entretien incombent également au propriétaire pendant la durée du bail signé. La liste des travaux devant être réalisés par le propriétaire est présente dans le contrat de location. Généralement, le propriétaire devra prendre à charge tous les travaux liés à la vétusté des équipements ou des éléments de construction de son logement. On citera, entre autres, le remplacement d’une porte qui a cédé à cause du poids des années.

Assurer la tranquillité du locataire

Cette obligation implique que le propriétaire offre le plus de liberté possible à son locataire, tant que celui-ci respecte les règles de la copropriété. Le bailleur doit aussi faire l’effort de ne pas intervenir dans les décisions prises par ses locataires en termes de décorations et d’aménagement. Comme il s’agit de leur résidence principale, ils ont le droit d’aménager les lieux selon leurs goûts et leurs besoins. Cependant, rappelons que les gros travaux ne font pas partie de ce droit. Il sera impossible pour un locataire d’abattre une cloison ou de remplacer une douche par une baignoire, par exemple. D’un autre côté, il pourra réaliser des travaux de peinture et accrocher des éléments de décoration sur les murs, sans nécessairement demander l’autorisation au propriétaire.

Éviter les visites

En tant que propriétaire, vous n’avez pas le droit de demander à visiter l’appartement de votre locataire. La vie privée de ce dernier doit rester intacte et vous n’êtes pas le droit de venir chez lui pour faire des vérifications sur l’état des lieux, ni même l’interdire de fumer. Le droit de visite dont vous disposez en tant que bailleur n’est valable qu’en cas de relocation ou de vente de l’appartement.

Même si le propriétaire a un double des clés, il ne peut pas les utiliser à sa guise, sous peine d’être poursuivi pour infraction et violation de domicile. Il est important de préciser que dès la signature du bail, le locataire devient la seule personne pouvant accéder à son appartement dans le cadre de la loi.

Respecter les conditions de la loi Pinel

Pour les investisseurs en loi Pinel à Nantes, il est primordial de respecter les conditions listées par le dispositif. Premièrement, le bailleur doit se soumettre aux plafonds mis en place, qui sont de 5 500 € par mètre carré et par mois ou de 300 000 € par investissement sur une même année. Par ailleurs, il n’est pas possible de réaliser deux opérations la même année (toujours dans le respect des plafonds que l’on vient de mentionner). Deuxièmement, le propriétaire doit faire une sélection précise de son locataire. Ce dernier doit avoir des ressources en accord avec les plafonds de la loi Pinel. Comme Nantes est située dans la zone B1 du dispositif Pinel, les locataires souhaitant profiter des loyers plafonnés doivent avoir des ressources inférieures à :

  • 31 280 € par an pour une personne seule ;
  • 41 772 € par an pour un couple ;
  • 50 233 € par an pour un couple ou une personne seule avec une personne à charge ;
  • 60 643 € par an pour un couple ou une personne seule avec deux personnes à charge ;
  • 71 340 € par an pour un couple ou une personne seule avec trois personnes à charge ;
  • 80 399 € par an pour un couple ou une personne seule avec quatre personnes à charge ;
  • Une majoration de 8 969 € par an est prévue pour chaque personne à charge supplémentaire.

Le propriétaire doit également se soumettre aux plafonds de loyer dans les zones Pinel. Pour la zone B1, le plafond est de 10,51 € par mètre carré. Le calcul du loyer Pinel s’effectue en utilisant la formule suivante : surface utile x coefficient multiplicateur x plafonds de loyer dans la zone concernée. Pour un appartement de 44 m², avec 10 m² de surface annexe, en Pinel à Nantes, par exemple, le loyer ne pourra pas excéder 560 € par mois.

By Pierre